Locazione ad uso abitativo – Locazione: una sola mensilità non pagata dall’inquilino basta a risolvere il contratto

Con sentenza del 3 febbraio 2017, n. 355 il Tribunale di Genova ha ribadito che la valutazione, quanto al pagamento del canone di locazione, della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato a due elementi:

  • l’uno di ordine quantitativo relativamente al mancato pagamento di una sola rata del canone (o all’omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone);
  • l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato.

Pertanto, con la sentenza in esame ha accolto la domanda formulata dall’attrice avente ad oggetto la risoluzione di un contratto di locazione ad uso abitativo relativo ad una porzione di unità immobiliare (camera posta al pian terreno ubicata sopra ad un box) sita in Genova.
Ecco le argomentazioni del Tribunale di Genova:

– in tema di locazioni abitative, con riferimento all’inadempimento del conduttore all’obbligazione primaria di pagamento del canone, l’art. 5, L. 27 luglio 1978, n. 392 (il quale dispone che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 c.c.) fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento, che come tale non consente al giudice del merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento.
Sostanzialmente il Giudice di merito non ha alcun potere discrezionale, quanto al pagamento del canone locatizio, della valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, in quanto tale valutazione è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato a due elementi: l’uno di ordine quantitativo, che riguarda il mancato pagamento di una sola rata del canone (o all’omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone); l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato;
– nel caso di specie risultava pacifico il mancato pagamento dei canoni locativi e oneri accessori per un periodo di tempo rilevante;
– nell’azione di risoluzione del contratto, che ha quale elemento costitutivo fondamentale il mancato adempimento, il creditore è tenuto a provare soltanto l’esistenza del titolo, ma non l’inadempienza dell’obbligato, dovendo essere quest’ultimo a provare di avere adempiuto, non potendosi addossare al creditore l’onere della prova negativa del mancato adempimento (come cristallizzato da Cass. sez. Unite n. 13533/2001);
– l’attrice ha assolto il proprio onere probatorio, producendo in giudizio il contratto di locazione, documentando con esso l’esistenza delle obbligazioni assunte dalla conduttrice di pagare i canoni di locazione e gli oneri accessori nella misura ivi pattuita;
– la convenuta, non costituitasi, non ha dato prova di fatti impeditivi, modificativi, estintivi delle obbligazioni assunte.

Alla luce di ali considerazioni, il Tribunale di Genova ha ritenuto ampiamente superato il parametro legale di gravità dell’inadempimento sopra esposto e ha ritenuto di dover dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice.
Inoltre il Tribunale, ritenuto che dall’accoglimento della domanda di risoluzione discenda altresì la fondatezza della domanda di rilascio dell’immobile, ha disposto il rilascio stesso, ex art. 56 legge 392/78, da effettuarsi, considerate le ragioni del rilascio e le condizioni delle parti, in giorni 60 dal deposito della sentenza, con condanna del convenuto al pagamento delle spese processuali.

Tribunale di Genova, sez. III, sentenza 3 febbraio 2017, n. 355Tribunale di Genova, sez. III, sentenza 3 febbraio 2017, n. 355