Cassazione: nel condominio le innovazioni richiedono maggioranze particolari

Con l’ordinanza n. 10077 dello scorso 10 aprile 2019 in materia di condominio, la Corte di Cassazione ha chiarito, con alcuni esempi concreti, la differenza tra semplici modifiche e vere e proprie innovazioni, come tali soggette alla disciplina di cui all’art. 1120, commi 1 e 2 C.c.

In particolare, due condomine convenivano il Condominio avanti al Tribunale per chiedere che fossero annullate le delibere con le quali l’assemblea condominiale aveva decretato la trasformazione in parcheggio un’area comune scoperta già destinata a giardino (il che prevedeva l’abbattimento dei muretti, il livellamento del suolo e lo spostamento dei punti di illuminazione); le attrici ritenevano infatti che tale innovazione fosse anzitutto vietata, ed in ogni caso assunta senza le dovute maggioranze richieste dall’art. 1120 c.c.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano la domanda, non ravvisando alcuna innovazione e confermando la validità delle delibere; una delle due condomine ricorreva quindi in Cassazione.

Ebbene, la Suprema Corte ha accolto il ricorso e ha precisato che “Costituisce innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni […] che ne alteri l’entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto”, mentre invece le modifiche finalizzate a migliorare o a semplicemente rendere più comodo il godimento della cosa comune non possono definirsi “innovazioni”, specie se ne lasciano immutati la consistenza e la destinazione.

In sostanza, è necessario capire quanto incide la nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune.

Nel caso di specie, la trasformazione dell’area comune da giardino a parcheggio non costituiva una semplice modifica, ma rappresentava un intervento innovativo che era in grado di alterare l’entità materiale e la destinazione concreta e, come tale, era soggetto al regime previsto dall’art. 1120 c.c.

Sul punto, la Corte elenca alcuni casi: ad esempio, la ristrutturazione dell’impianto fognario vecchio di cinquant’anni non costituisce innovazione, trattandosi di un intervento necessario per il godimento della cosa comune.